ドローンコラム
ドローンを活用した外壁点検の始め方｜建設・不動産業ワークフローと必要機材を解説
近年、ドローンを活用した建物の外壁点検作業が注目されています。
一定規模以上のマンションやオフィスビルなど「特定建築物」については、建築基準法第12条に基づき、定期報告の一環として外壁調査が義務づけられています。建築・不動産業界では、これまでこうした外壁点検の際は足場を組んだり、ロープアクセスといった方法が主流でしたが、コストや安全性の面で、多くの課題を抱えていました。
こうした状況の中で注目されているのが、ドローンの活用です。
ドローンを利用することで高所作業のコストや事故のリスクを大幅に削減できるため、多くの建設会社や不動産管理会社が導入を検討しています。
本記事では、ドローンによる外壁・屋根・構造物点検の標準的なワークフローを、事前調査から帳票化まで実務の流れに沿って解説します。また、必要な機材や安全対策についても具体的にご紹介します。
「ドローンを業務に導入したい」「でも何から始めたらよいかわからない」という方はぜひ参考にしてみてください。
ドローンを使った外壁点検が注目されている理由
ドローンを使った建物の外壁調査にはさまざまなメリットがあります。中でも大きなメリットのひとつが足場設置が不要になることです。
足場の設置にかかる費用や時間の削減につながる上、事故などのリスクも抑えられます。
また、撮影データはデジタルデータとして保管できるため、従来の方法に比べると経年変化の比較分析や報告書の作成が効率的に行えるのもメリットと言えるでしょう。
これらのメリットに加え、国土交通省は2022年に建築基準法第12条に基づく告示を一部改正し、タイル・石貼り・モルタル等の外装仕上げ材について、無人航空機（ドローン）による赤外線調査を定期報告制度における外壁調査方法として明確に位置付けたことがドローンの導入を加速させることになりました。
こうした背景から、ドローンを使った外壁調査は近年大きく注目されているのです。
ドローン外壁調査に必要な法的要件
ドローンを使用する際、大切なのが「法律に沿った運用」です。
ここでは、実際にドローンを使った外壁調査を導入する際、どのような法的要件を満たす必要があるのか見ていきましょう。
ここでは、実際にドローンを使った外壁調査を導入する際、どのような法的要件を満たす必要があるのか見ていきましょう。
建築基準法上の要件
ドローンによる赤外線調査は2022年の告示改正により正式に認められましたが、以下の条件を満たす必要があります。
◾️ドローン調査の条件
・テストハンマーによる打診と同等以上の精度を満たすこと
・手の届く範囲（目安：地上3m前後）は従来通り目視・打診を実施すること
・ドローン赤外線調査は打診との併用・比較検証が前提
ドローンを使った外壁調査は、ドローンだけで完結するのではなく、従来の打診調査と組み合わせることで、法令上の要件を満たすということを覚えておきましょう。
航空法上の要件
外壁調査では、建物に近接して飛行するため、航空法上の許可・承認が必要になるケースがほとんどです。なお、100g以上の機体は機体登録とリモートID対応が義務化されています。
◾️許可が必要な空域・飛行方法
・人口集中地区（DID）上空
・空港周辺、150m以上の高度
・第三者上空での飛行
・目視外飛行
・夜間飛行
申請は国土交通省に対して行い、通常2〜4週間かかります。業務として継続的に実施する場合は、包括申請を取得しておくと効率的です。
なお、国の重要施設周辺は小型無人機等飛行禁止法により原則飛行禁止となっています。
必要機材と安全対策
ドローンを使った外壁点検の法的要件をチェックしたところで、次は必要となる機材についてご紹介します。
◾️ドローン機体
外壁点検には、GPS機能と障害物回避センサーを備えた業務用ドローンが適しています。主に以下のような産業用モデルが多く採用されています。
・DJI Matrice 300 RTK
・Phantom 4 RTK
・Mavic 3 Enterprise
風の影響を受けにくく、安定したホバリングが可能な機体を選びましょう。
◾️赤外線カメラ
外壁の内部異常を検出するには、熱赤外線カメラが必須です。解像度は640×512ピクセル以上、温度分解能が0.05℃以下のものが望ましく、可視光カメラと赤外線カメラを同時搭載できるデュアルカメラシステムが効率的です。
◾️その他の機材
・送信機
・予備バッテリー（3セット以上）
・SDカード
・タブレット端末
・解析用ノートPC
・保護ケース
データ解析のための専用ソフトウェア（Pix4D、DJI Terra、赤外線解析ソフトなど）も導入しておきましょう。
外壁点検のワークフロー
では、具体的にドローンを使った外壁点検の流れをみていきましょう。ここでは標準的なワークフローを4つのステップに分けて解説します。
外壁点検のワークフロー
ステップ1：事前調査と飛行許可の取得
まずは「外壁調査にドローンが使用できるか」の事前調査です。
建物の図面や過去の点検記録から建物の構造・規模・劣化状況を把握します。あわせて、現地の周辺環境（人通り、電線、飛行禁止区域など）を調査し、安全に飛行できるかを判断します。
ステップ2：飛行計画と撮影基準の設定
問題なく建物を撮影できるよう、垂直・水平の飛行経路を設計します。建物からの距離（通常3〜5m）、撮影高度、オーバーラップ率を決めることで、解析精度が安定します。
赤外線カメラを使う場合は、外壁の温度差を検出しやすい早朝・夕方・曇天時が適しています。撮影前には赤外線カメラのキャリブレーション（校正）を行い、正確な温度データを取得できるようにします。
ステップ3：現地での撮影実施
当日は、飛行前点検（機体・バッテリー・送信機の確認）を必ず実施します。補助者を配置し、第三者の立ち入りを防ぐ体制を整えます。
可視光カメラと赤外線カメラの両方で撮影することで、ひび割れなどの視覚的な変状と、浮きや剥離といった内部の異常の両方を検出できます。バッテリー残量や天候変化に注意しながら、安全第一で作業を進めましょう。
ステップ4：データ解析と帳票化
撮影したデータを専用ソフトウェアで解析します。可視光画像からはひび割れを、赤外線画像からは温度差の異常（タイルの浮きやモルタルの剥離）を検出します。検出した変状箇所は建物の立面図にマッピングし、劣化の位置・範囲・程度を可視化します。
調査結果は報告書にまとめます。報告書には、調査概要、使用機材、飛行条件、検出された変状箇所の写真と位置図、劣化度の判定、補修の必要性などを記載します。
安全対策のポイント
落下防止対策
飛行前点検の徹底、バッテリー残量30%での帰還設定、フェイルセーフ確認を行います。飛行エリア直下に第三者が立ち入らないよう、カラーコーンやロープで区画を設定し、補助者を配置します。
飛行許可エリアの確認
空港周辺、150m以上の高度、人口集中地区（DID）上空は国土交通大臣の許可が必要な空域です。国の重要施設周辺は原則飛行禁止となっています。飛行前には「地理院地図」やドローン飛行支援アプリで該当エリアをチェックしましょう。
保険の加入
対人・対物の賠償責任保険への加入も重要です。業務用途では、最低でも1億円以上の補償額がある保険を選ぶと安心です。
まとめ
ドローンを活用した外壁点検は、建設・不動産業界において今後ますます重要な技術となっていきます。
本記事でご紹介したワークフロー（事前調査→飛行計画→撮影→帳票化）を標準手順として整備し、必要な機材を揃え、安全対策をしっかり講じることで、効率的かつ安全な点検業務が実現できます。
法人として導入を検討される際は、まずは小規模な物件で試験運用を行い、社内に知見を蓄積していくことをお勧めします。操縦技術や赤外線調査の専門知識を習得するため、ドローンスクールでの法人講習の受講も効果的です。
ドローン外壁点検という新しい手法を取り入れることで、業務の効率化とコスト削減、そして作業員の安全性向上を同時に実現し、お客様により質の高いサービスを提供していきましょう。
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